Check altijd de splitsingsakte! (of laat het doen door uw aankoopmakelaar)
Op 3 juni jl. heeft de Rechtbank Rotterdam een uitspraak gedaan met betrekking tot het verwijderen van een dakterras door eigenaar/koper, terwijl dat dakterras eerder door verkoper was aangelegd
Casus
Een dak is conform het splitsingsreglement ‘gemeenschappelijk’. Ook in het onderhavige geval staat dit in het splitsingsreglement. De verkoper had hier echter toch een (privé-)dakterras op aangelegd. De onderbuurman van de koper heeft voor de rechtbank gevorderd dat het dakterras moest worden weggehaald. Uiteindelijk heeft de rechter geoordeeld dat de koper op zijn kosten het dakterras moet verwijderen. Daarnaast was koper gehouden aanvullende schadevergoeding te betalen voor het oplossen van lekkages veroorzaakt door het aangelegde dakterras.
Wat ging er mis?
Verkoper heeft in deze casus geen toestemming aan de gehele VvE-Vergadering gevraagd voor de aanleg van het dakterras en dus de benodigde toestemming van de algehele meerderheid niet gekregen. Het hebben van het dakterras is strijdig met de splitsingsakte, omdat deze akte niet is aangepast naar de nieuwe situatie. Verkoper (en koper als rechtsopvolger) heeft het dak derhalve op onrechtmatige wijze in gebruik.
Hoe had verkoper het moeten aanpakken?
In principe mogen er slechts met de toestemming van de VvE-Vergadering veranderingen worden aangebracht aan de gemeenschappelijke gedeelten.
Wanneer de toestemming wordt aangevraagd en verleend, staat het de eigenaar de weg vrij om zijn plan, in dit geval een dakterras, te realiseren. Hij moet echter de splitsingsakte op dit punt wel wijzigen. Doet hij dit niet, blijft de toestemming van de VvE-Vergadering slechts een persoonlijk gebruiksrecht.
Conclusie
Bovenstaande illustreert nogmaals het belang van het checken van de splitsingsakte (en tekening) in combinatie met de huidige situatie. Wanneer dit niet overeenkomt, moeten alarmbellen gaan rinkelen en moet een en ander gemeld worden in de koopovereenkomst en in de splitsingsakte.
Bron: NVM