Twee transacties binnen zes maanden
Kopers betalen 6% overdrachtsbelasting over de koopsom van een onroerende zaak. Bij eigendomsoverdrachten binnen 6 maanden geldt een vrijstelling voor de overdrachtsbelasting. Op grond van art.13 WBR wordt de waarde waarover overdrachtsbelasting moet worden betaald verminderd met het bedrag dat de verkoper betaalde toen hij eigenaar werd. De termijn van 6 maanden is in 2011 alleen voor woningen verruimd naar 12 maanden. De termijn loopt tot uiterlijk 31 december 2012 (als de verkoper eigenaar is geworden op 31 december 2011).
In de praktijk is het gebruikelijk dat bij doorverkopen de koper het voordeel overdrachtsbelasting uitkeert aan verkoper.
Artikel 1 lid 2 NVM koopakte:
Indien de overdrachtsbelasting voor rekening van koper komt en door koper met succes een beroep kan worden gedaan op vermindering van de heffingsgrondslag, zal koper aan verkoper WEL ( /niet*) uitkeren het verschil tussen enerzijds het bedrag dat aan overdrachtsbelasting verschuldigd zou zijn zonder vermindering van de heffingsgrondslag en anderzijds het werkelijk aan overdrachtsbelasting verschuldigde bedrag. Indien partijen overeenkomen dat bedoeld verschil aan verkoper wordt uitgekeerd zal dit via de notaris gelijktijdig met betaling van de koopsom plaatsvinden.
Voorbeeld tot 1 juli 2011:
A koopt een woning voor een koopsom van € 300.000, levering op 1 maart 2011
De overdrachtsbelasting bedraagt €18.000 (6% x 300.000)A verkoopt de woning door aan B voor een koopsom van € 320.000, levering op 1 juni 2011
De overdrachtsbelasting bedraagt € 1.200 ( 6% x (320.000-300.000)
Koper betaalt aan verkoper (art. 1 lid 2 koopakte) € 18.000 (19.200 – 1.200)
Per 1 juli 2011 wordt ook overdrachtsbelasting geheven over de waarde van deze last (het bedrag dat koper bovenop de koopsom aan verkoper uitkeert). De last wordt gezien als onderdeel van de tegenprestatie. In het verleden was het zo geregeld dat werd afgezien van heffing van overdrachtsbelasting over de waarde van deze last.
Op basis van art. 1 lid 2 van de NVM koopakte keert koper aan verkoper uit het verschil tussen het werkelijk verschuldigde bedrag aan overdrachtsbelasting en het bedrag dat koper zou moeten betalen zonder vermindering van de heffingsgrondslag.
Hetzelfde voorbeeld na 1 juli 2011:
A koopt een woning voor een koopsom van € 300.000, levering op 1 maart 2011
De overdrachtsbelasting bedraagt €18.000 (6% x 300.000)A verkoopt de woning aan B voor een koopsom van € 320.000, levering op 1 augustus 2011
De overdrachtsbelasting bedraagt € 1.200 ( 6% x (320.000-300.000) + € 1.017 (6% x 16.950 (18.000 x 100/106 = 16.981 afgerond op €50) = € 2.217
Koper betaalt aan verkoper (art. 1 lid 2 koopakte) € 16.981 (18.000 x 100/106)
Koper is door het belasten van deze last extra overdrachtsbelasting verschuldigd. Per saldo is het niet de koper die meer moet betalen maar wel dat de verkoper minder van de koper ontvangt.
Toevoeging artikel “2 transacties binnen 6 maanden”
De Juridische Dienst van de NVM heeft hier vragen over binnengekregen en deze toevoeging geschreven.
Verlaging overdrachtsbelasting naar 2%
De verlaging van de overdrachtsbelasting heeft ook invloed op de uitkering van koper aan verkoper. Op grond van art. 1 lid 2 van de NVM koopakte keert koper aan verkoper uit het verschil tussen:
- het bedrag aan overdrachtsbelasting dat verschuldigd zou zijn zonder vermindering van de heffingsgrondslag, en
- het werkelijk verschuldigde bedrag aan overdrachtsbelasting.
Dit verschil wordt vastgesteld op basis van 2% in plaats van 6% en leidt derhalve tot een lager bedrag wat door koper aan verkoper wordt uitgekeerd.
Toevoeging
In die gevallen waarin partijen een koopovereenkomst hebben gesloten voorafgaand aan de nieuwe regeling, kan een geschil ontstaan tussen verkoper en koper over de uitleg van artikel 1 lid 2 en de hoogte van het uit te keren bedrag door koper aan verkoper.
Voor het bepalen van de rechtsgevolgen van een overeenkomst wordt in de rechtspraak veelal de Haviltex-norm toegepast (zie HR 13-3-1981, NJ 1981, 635 (Haviltex). Evenzo overweegt de Hoge Raad in het arrest van HR 19 oktober 2007, LJN: BA 7024, C06/123.
De Hoge Raad oordeelt dat het hof heeft miskend dat de vraag hoe in een schriftelijk contract de verhouding tussen partijen is geregeld, niet louter kan worden beantwoord op grond van een zuiver taalkundige uitleg van de bepalingen van het contract.
Voor de beantwoording van die vraag komt het volgens de Hoge Raad aan op de zin die partijen in de gegeven omstandigheden over en weer redelijkerwijs aan de bepalingen mochten toekennen, en op hetgeen zij te dien aanzien redelijkerwijs van elkaar mochten verwachten.
De rechten en de verplichtingen van partijen ten opzichte van elkaar worden niet alleen bepaald door hetgeen zij uitdrukkelijk zijn overeengekomen, maar ook door de redelijkheid en billijkheid die hun rechtsverhouding beheerst. Op grond daarvan moeten partijen hun gedrag mede laten bepalen door de gerechtvaardigde belangen van de wederpartij.
De NVM acht het niet onwaarschijnlijk dat een rechter bij een gerezen geschil omtrent de uitleg van artikel 1 lid 2 rekening houdt met de hiervoor omschreven Haviltex-norm. Dit zou ertoe kunnen leiden dat de 6%-regeling van toepassing wordt geacht, in plaats van de 2%-regeling, indien voldoende komt vast te staan dat beide partijen zijn uitgegaan van een verrekening op grond van 6% overdrachtsbelasting.
Het is op dit moment aan partijen om een regeling te treffen, eventueel in afwachting van of een mogelijk gerechtelijke uitspraak of een mogelijk nadere standpuntbepaling vanuit de overheid.
Bron: NVM