Is verkoper of aannemer aansprakelijk?

Is verkoper aansprakelijk voor een verrot plat dak?

Koper koopt een woning welke verkoper in het verleden heeft laten verbouwen door een aannemer. Een gedeelte van de verbouwing is niet goed uitgevoerd waardoor het platte dak is gaan rotten. Koper stel verkoper aansprakelijk voor de schade. Verkoper probeert de schade te verhalen op de aannemer. Is verkoper dan wel de aannemer aansprakelijk voor de schade die koper lijdt?

Feiten

Verkoper heeft in 2003 een woning gekocht. Verkoper heeft vervolgens de woning grootscheeps verbouwd. Verkoper heeft (onder meer) de plafonds van de badkamers op de eerste verdieping vervangen. Op 13 november 2006 verkoopt verkoper de woning aan koper voor een koopsom van € 1.820.000,--.

Koper besluit in het voorjaar van 2011 de woning te schilderen. Bij de uitvoering van het schilderwerk blijkt dat het platte dak van de woning ernstig is aangetast door condensatie. Onder het platte dak bevinden zich een aantal badkamers. Onder andere door het ontbreken van een dampremmende laag in de plafonds van de badkamers en een luchtdicht dakoverstek, is er vocht in de dakconstructie terecht gekomen. Dit vocht is vervolgens gaan condenseren onder het ongeïsoleerde bitumendak.

Door de constatering van dit gebrek blijkt achteraf dat de aannemer, die in 2003 de woning heeft gerenoveerd, de woning niet conform het vigerende bouwbesluit heeft uitgevoerd. Er is geen dakisolatie aangebracht en evenmin is er een dampremmende laag aangebracht om condensatie te voorkomen. Daarnaast is er sprake van een luchtdicht dakoverstek.

Het platte dak heeft verkoper vervolgens laten herstellen. Verkoper stelt koper aansprakelijk voor deze schade. Verkoper stelt vervolgens de aannemer aansprakelijk voor de schade die koper lijdt indien verkoper in het gelijk gesteld wordt.

Non-conformiteit

De rechtbank is van oordeel dat ten tijde van de levering van de woning in 2006 koper een woning geleverd heeft gekregen met een dakconstructie die niet voldoet aan de eisen van het bouwbesluit. De dakconstructie was vanaf de bouw in 2003 gebrekkig zodat het slechts een kwestie van tijd was dat het houten platte dak zou gaan rotten.

Koper mocht bij aankoop van de recent grootscheeps verbouwde woning verwachten dat deze de eigenschappen bezit die voor een normaal gebruik nodig zijn, waaronder moet worden begrepen een plafond op de eerste verdieping dat boven de badkamers voorzien was van een dampremmende laag, omdat het ontbreken hiervan onvermijdelijk tot verrotting van het houten dak leidt. Dit tast het normaal gebruik van de woning aan. Er is daarmee sprake van non-conformiteit en verkoper dient een schadevergoeding te betalen van circa € 30.000,--

Aannemer schadeplichtig

De schadevergoeding van € 30.000,-- probeert verkoper te verhalen op de aannemer die destijds in 2003 de verbouwing heeft uitgevoerd. De aannemer is onder andere van mening dat verkoper geen (expliciete) opdracht heeft verleend voor het aanbrengen van een dampremmende laag. Daarnaast heeft ook de architect dit niet voorgeschreven.

De rechtbank verwerpt dit verweer. De rechtbank is van oordeel dat een deskundig aannemer zelf de noodzaak van het aanbrengen van een dergelijke laag boven de badkamers had moeten signaleren en verkoper hiervoor had moeten waarschuwen ook als verkoper daartoe geen (expliciete) opdracht zou hebben gegeven en de architect dit niet had voorgeschreven.

De rechtbank concludeert dat de aannemer door het niet aanbrengen van een dampremmende laag boven de badkamers en door het luchtdicht maken van het dakoverstek toerekenbaar tekort is geschoten in zijn verplichtingen voortvloeiend uit de overeenkomst van aanneming. Het door de aannemer geleverde werk voldoet op deze punten niet aan hetgeen verkoper van een aannemer mag verwachten. De aannemer is gehouden de schade die verkoper lijdt te vergoeden.

De uitspraak is te vinden op: http://deeplink.rechtspraak.nl/uitspraak?id=ECLI:NL:RBAMS:2014:6779